«Волжская правда» продолжает обучать волжан держать в узде управляющую организацию и контролировать соблюдение ею договора управления. Наш сегодняшний ликбез посвящён урегулированию конфликтов с УК. Можно ли это сделать досудебно? Какой вариант предпочтительнее: переговоры или медиация? И что делать, если желание сменить «управляйку» в разы сильнее желания помириться с ней?

Наказать или добиться результата?

Эту, пожалуй, самую непростую тему мы по традиции обсудили с нашим экспертом — руководителем регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ, юристом и профессиональным медиатором Татьяной Текучёвой.

К расторжению договора управления мы приходим тогда, когда понимаем, что по-другому решить вопрос не получается. Если же у нас еще теплится желание сохранить УК, значит, нам нужны какие-то иные методы воздействия на неё.



руководитель регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ, юрист, профессиональный медиатор Татьяна Текучёва

— И самые главные из них, на которые стоит обратить внимание, это внесудебные и внеадминистративный методы разрешения спора, — подчёркивает наш эксперт. — В первую очередь это претензия. Очень жаль, что далеко не все собственники обращаются изначально в управляющую организацию. Еще более жаль, когда обращаются и не получают результата. Но тем не менее первым адресатом собственников на этом поприще должна быть именно УК. Поэтому нужно разграничивать свои цели: хотите ли вы наказать УК, или же вы хотите добиться результата. Ведь привлечение к ответственности или получение судебного решения отнюдь не гарантирует вам того, что ваши требования будут исполнены.

Поэтому в первую очередь нужно выстроить правильные взаимоотношения с УК и договориться с ней об урегулировании споров еще на берегу.



Фото предоставлено пресс-службой мэрии города

— Если наша претензия не возымела своего действия, то мы можем обратиться в отдел муниципального жилищного контроля мэрии, — продолжает наша собеседница. — Если мы не довольны и этим результатом, то следующей инстанцией становится Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области, которая находится в Волгограде на ул. Козловской, 39а. Есть и вопросы, которые отнесены к компетенции Роспотребнадзора. Речь идёт о насекомых, грызунах, о качестве отдельных видов коммунальных услуг плюс ряд дополнительных моментов. Если мы с вами говорим об общем надзоре, мы, естественно, говорим о прокуратуре.

Не стоит также забывать, что рядом полномочий, направленных на обеспечение качественного предоставления услуг ЖКХ, наделён и муниципалитет.

— Если мы с вами так и не получили результата по итогам направления претензии, значит, мы можем обратиться в суд и либо что-то взыскать с УК, либо обязать её выполнить какие-то работы, — комментирует Татьяна Николаевна. — Если УК добровольно не исполняет Решение суда, мы вправе обратиться в Службу судебных приставов для принудительного его исполнения. И так вплоть до уголовной ответственности.

Стоит отметить, что существуют варианты альтернативного урегулирования споров. И они, как показывает практика, наименее болезненные и более продуктивные. Это переговоры и медиация.



— В переговорах стороны должны быть более или менее равны, чтобы на равноценных условиях участвовать в процедуре, — разъясняет наш эксперт. — Однако жильцы в этой ситуации зачастую оказываются в невыгодных условиях, поскольку погружаются в жилищно-коммунальную сферу своего дома лишь эпизодически, когда свободны. В то время как для УК это фактически среда обитания. Поэтому наиболее выгодным решением для собственников является процедура медиации, когда есть компетентный посредник, который поможет урегулировать спор, возникший между сторонами.

По итогам процедуры заключается медиативное соглашение, в котором отражаются все достигнутые договорённости, которые каждая из сторон обязуется выполнить для разрешения спора.

— Если мы с вами получаем решение суда, то сразу возникает масса вопросов о том, как его исполнять, — размышляет Татьяна Текучёва. — В случае же с медиацией стороны все эти моменты уже обговорили в ходе общения с посредником. И зачастую это более исполнимый вариант разрешения спора. Хочу отметить, что с учётом роста госпошлин собственники всё чаще прибегают именно к медиативному разрешению конфликтов.

Если расторжения не избежать

А как быть, если договориться всё же не удалось? Ни с помощью посредника, ни обратившись в суд.

— Когда мы использовали все попытки договориться с УК и повлиять на неё, но так и не смогли достучаться, — акцентирует Татьяна Николаевна, — тогда пытаться сохранить эти утонувшие отношения уже бессмысленно. Нужно ставить вопрос о расторжении договора с ней. И утопично, когда собственники говорят: «Мы только заплатили УК, мы не будем расторгать, пусть работает!» Давайте объективно смотреть на вещи: еще за два года ничего не поменяется. Как она бездействовала, так и будет бездействовать. Поэтому здесь вопрос целесообразности: или мы боремся с ветряными мельницами, или мы добиваемся цели.



Когда вопрос расторжения договора управления уже не обсуждается, в первую очередь нужно знать, как договор был заключён: на общем собрании или по конкурсу.

— Если договор управления был заключён по конкурсу, — акцентирует Татьяна Текучёва, — то расторгнуть его в любой момент не получится. Его расторгают только по истечении каждого календарного года с момента его заключения. То есть решение мы принимаем в любой момент, но вступит в силу оно только по завершении отработанного года. Если же мы заключили договор управления на общем собрании собственников, то закон даёт нам исключительное право (в силу п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) расторгнуть его в одностороннем порядке в случае неисполнения его УК.

Здесь стоит вспомнить о том, что является подтверждением неисполнения договора управления.

— Это как раз все акты осмотров, акты проверок, акты неоказания и акты ненадлежащего оказания услуг, обращения в надзорные органы, в управляющую организацию, ответы от всех адресатов. В общей совокупности все эти документы будут подтверждать, что УК не исполняет договор управления. Хочу напомнить о роли Совета МКД, который имеет право составлять такие акты в одностороннем порядке, если управляющая организация уведомлена надлежащим образом, но не явилась в течение двух часов с момента регистрации обращения, а другое время не согласовала с тем потребителем, который заявил о необходимости составления акта.

Напомним также, что такие акты являются не только основанием для расторжения договора управления, но и основанием для перерасчета.



Дом № 5 на ул. Александрова

— И, пожалуй, самое важное, — заостряет внимание эксперт, — если мы решаем вопрос о расторжении договора управления, значит, в протоколе мы должны прописать не только решение о расторжении, но и указать дату, с которой договор управления прекращает своё действие. И сразу же, в этом же протоколе, определиться со способом управления и выбором управляющей организации. Не стоит разбивать это на два или несколько собраний. Эту работу никто не оценит. Если мы этого не сделаем, то УК как минимум еще полгода будет управлять нашим МКД. То есть до того момента, когда вы определитесь с УК или пока в отношении управления вашим МКД не будет проведён конкурс.

Сообщение Посредник или суд: волжан обучают эффективно разруливать споры с УК появились сначала на Новости Волжского - Волжская правда.

Источник: Волжская правда