Сфера ЖКХ всегда вызывала у волжан массу вопросов. Уже немало лет мы пытаемся управлять нашим жилым фондом, и кто-то в этом отлично преуспел, но для большинства горожан ещё остаётся множество коммунально-юридических пробелов, которые хотелось бы заполнить. Этой теме как раз были посвящены мероприятия, состоявшиеся в модульных библиотеках города на прошлой неделе. 

По приглашению главы города Игоря Воронина в рамках федерального проекта «Школа грамотного потребителя» волжанам об их правах рассказали председатель Комитета Волгоградской областной Думы по строительству, жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Валентина Гречина и председатель Общественного совета при Комитете ЖКХ Волгоградской области Татьяна Текучева. Спикеры выдали немало интересной информации, и мы решили продолжить на страницах нашего издания коммунальный ликбез.

Уполномоченный орган – жилищная инспекция

Федеральный проект «Школа грамотного потребителя», который имеет свои отделения в регионах, направлен на то, чтобы повышать уровень информированности всех потребителей жилищно-коммунальных услуг. Он про права и обязанности жильцов, про взаимодействие с управляющими организациями, органами власти и так далее.

– Очень важно уметь защищать свои права, уметь правильно разговаривать и с УК, и с ресурсными организациями, – отметила депутат облдумы Валентина Гречина. – А если диалога не получилось, надо уметь правильно написать обращение в жилищную инспекцию. Именно она сегодня определена государством как единственный уполномоченный орган, который защищает наши права. И куда бы жильцы ни писали жалобу, она всё равно придёт в эту структуру. В вашем случае – в жилищную инспекцию Волжского. И уже если вы недовольны ответом местного органа, только тогда можете обратиться в вышестоящую, региональную.

В помощь активистам, пришедшим на семинар, раздавали пособия, содержащие в структурированном виде необходимую информацию. Она поможет Советам домов контролировать работу своих УК. О том, что этот вопрос актуален для волжан, говорило присутствие на семинаре в библиотеке № 16 главы города Игоря Воронина и его зама Юрия Хонина, курирующего сферу ЖКХ.

– Хочу подчеркнуть, что развитие жилищно-коммунального хозяйства – это одна из важных задач, которые стоят перед руководством города, – отметил мэр. – Сегодня в городе проводится большая работа по улучшению качества предоставляемых управляющими компаниями услуг, развитию общественного контроля над деятельностью обслуживающих организаций. Также жители должны быть проинформированы о своих правах и обязанностях в сфере ЖКХ.

«Торговаться» с УК надо вовремя

Школа грамотного потребителя помогает найти ответы на многие вопросы, в том числе: как выбрать УК, как её сменить, как создать Совет дома, как должна работать аварийно-диспетчерская служба, как правильно составлять акты и ряд других. Эти темы на занятии раскрыла председатель Общественного совета при Комитете жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области Татьяна Текучева. А мы решили опубликовать на наших страницах самое основное из этого семинара. И в этой, первой статье подробнее остановимся на составлении договора управления с УК, который является основой и порядком взаимодействия собственников жилья с коммунальщиками. К его подписанию надо подходить со всей серьёзностью.

Договор управления (ДУ) – это договор, регулирующий правоотношения между собственниками и управляющей организацией (УО), связанные с управлением, содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме (МКД). Он утверждается решением общего собрания собственников и подписывается более 50% от их состава. Этот документ начинает действовать с момента подписания и является обязательным для всех собственников. Но приступает УО к его исполнению только после внесения изменений в реестр лицензий.

Протокол разногласий возможен только на стадии согласования договора управления.

– Проговаривать все условия нужно, когда вы только взяли проект договора у управляющей организации, с которой планируете в дальнейшем взаимодействовать, – говорит Татьяна Текучева. – После утверждения договора управления изменить его легко не получится. Все корректировки утверждаются на собрании жильцов, но при этом придётся получить ещё и согласие управляющей организации. Сделать это достаточно тяжело, так как речь идёт о защите интересов собственников, а не управляющей организации. Поэтому «торговаться» с ней нужно, когда она ещё только хочет заключить с вами договор, когда заинтересована в вас.

Портал ГИС ЖКХ – в помощь

Договор управления связан с системой лицензирования, которая позволила избежать так называемых двойных платёжек – от двух управляющих компаний. То есть начать выставлять платёжные документы УО может только после внесения изменений в реестр лицензий. А значит, сразу две организации, с одной из которых расторгают договор, а с другой – заключают, выставлять платёжки не могут.

Договор управления всегда подписывается в письменной форме, с электронным его видом в практике пока не сталкивались. Если ДУ заключен, он должен быть обязательно размещён на системе ГИС ЖКХ (специальный портал, где УО, регоператоры, ресурсники, органы местного самоуправления, орган Госжилнадзора, муниципального контроля раскрывают информацию о своей деятельности).

Чтобы получить текст ДУ, достаточно просто зайти на ГИС ЖКХ. Он размещается в свободном доступе для всех, даже для тех, кто не является собственником квартир этого дома. К слову, есть и закрытая часть – на указанном портале, где собственники получают сведения об управлении их домом. Там можно посмотреть, какие начисления были сделаны, произвести оплату, получить платёжные документы, провести общее собрание собственников. В личном кабинете доступны сведения, какие работы выполнены, в каких объёмах, какой стоимости и сроках выполнения. На сайте есть и другие полезные функции, которые можно использовать.

Вообще УК должна на ГИС ЖКХ раскрывать свою информацию о своей деятельности. Перечень, объем и сроки раскрытия информации установлены приказом Минстроя России от 7.02.2024 № 79/пр.

Про новостройки и временную УО для ТСЖ

Если ТСЖ решило прибегнуть к помощи УО на какое-то время (когда один собственник не хочет больше быть председателем, а заменить его пока никто не решается), то можно заключить соответствующий договор управления между ТСЖ и УО. Это поможет сохранить товарищество собственников жилья. И все требования, которые обычно предъявляются к УО, также можно будет предъявлять.

В новостройках на первые три месяца после ввода дома в эксплуатацию заключается договор между застройщиком и УО.

Кстати, фраза о том, что «все наши права и обязанности, связанные с недвижимостью, возникают с момента регистрации права собственности», не совсем точна. Если квартира получена по договору долевого участия в строительстве, и вы подписали акт-приёма передачи от застройщика этого жилого помещения, то с этого момента вы несёте функции собственника. То есть начинаете платить за потребляемые услуги, и в первый год имеете право участвовать в собрании собственников, выбирать УК и решать иные вопросы.

Когда не все за одного

Важно понимать, что по договору управления собственники не несут ответственности друг за друга. То есть если один причинил какой-то ущерб, это не означает, что все остальные будут за него расплачиваться или же долг этого человека за квартиру станет распределяться на всех.

Спорным вопросом пока остаются коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании и использовании общего имущества. Собственники зависят друг от друга в связи с отсутствием возможности одномоментно снять показания всех приборов учета в доме, неполным оборудованием помещений ИПУ, некорректной передачей показаний.

Срок действия ДУ и расторжение

Договор управления подписывается максимум на пять лет. Если же этот документ заключается по итогам конкурса, то срок его действия – от одного года до трёх.

Заключённый самостоятельно договор с УО можно расторгнуть в любой момент при условии, что она его не исполняет. В «конкурсном» же случае документ разрешается аннулировать только по истечении каждого календарного года его срока действия.

Расторгается договор в той же форме, в какой и заключается. То есть если данный документ утверждается решением собрания собственников, то и расторгается тоже решением общего собрания. Просто заключения другого договора с новой УК недостаточно.

Заключенным договор может считаться только при соблюдении определённых условий. В нём должен быть указан адрес дома, состав общего имущества, от которого зависит его порядок содержания и проведения текущего ремонта, перечень выполняемых работ и услуг, порядок установления и изменения цены договора, осуществления контроля за исполнением договора и обязанность УО заключить договоры на ТО ВДГО (обслуживание внутридомового газового оборудования).

Работы и услуги

Перечень работ и услуг касается управления, содержания и ремонта общего имущества. Текущий ремонт может включаться в основной перечень работ. А по содержанию – есть минимальный список, чётко предусмотренный законом (постановлением Правительства РФ № 290 от 3.04.2012 года). Данный перечень может быть расширен решением общего собрания собственников.

Состояние дома определяется путем регулярных осмотров. Это позволяет наметить первоочередные работы по конкретному МКД. УК сообщает об этом собственникам, составляет смету, и жильцы на собрании договариваются, за какое время выплачивают затраты УК. После этого определяется новый этап. Таков правильный подход к проведению текущего ремонта. В большинстве случаев работает схема, когда в состав наших платежей входит строчка на текущий ремонт, и УК сама решает, когда эти работы провести.

Договор управления должен содержать и перечень коммунальных услуг. В случае прямых договоров этот список остаётся пустым. Но, принимая решение о выборе новой УО, в протоколе должно быть отражено решение о сохранении существующих договоров с ресурсоснабжающими организациями. Если данный пункт в протоколе не прописан, то у УО возникает обязанность в течение 30 дней с момента подписания ДУ заключить договоры с ресурсниками. И вот тогда придётся вернуться к схеме, когда по счетам платится через УО.

ДУ должен содержать порядок цен: размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, а также порядок её внесения, и регламент осуществления контроля за УК, её обязательства.

Если в ДУ нет конкретной цифры, но эту информацию содержит протокол общего собрания собственников, то это не является нарушением. Главное, чтобы из договора следовало, как определяется цена и как она изменяется.

Кстати, обязанностью УО является заключение договора о техобслуживании внутридомового газового оборудования со специализированной организацией. Это должно быть прописано в договоре управления.

Акты приёмки

Также в договоре надо прописать и форму актов приёмки работ, и форму отчёта УК по ДУ, периодичность предоставления акта, порядок предоставления отчёта. Но подробнее об этом, а также о работе Советов домов и аварийно-диспетчерских служб мы расскажем в нашем следующей публикации. А пока сделаем одну ремарку. Сменить управляющую компанию не очень легко, но это можно сделать. Тем не менее специалисты советуют прибегать к этому только в крайнем случае. И штрафовать УК можно, но цель – не штраф, а исполнение требования потребителя. Поэтому лучше начать с выстраивания диалога.

Сообщение Как составлять договор с управляющими организациями, волжанам рассказали в Школе грамотного потребителя появились сначала на Новости Волжского - Волжская правда.

Источник: Волжская правда